时间: 2021-08-03 08:40:18 人气: 23 评论: 0
编辑导语：前一阵子蛋壳公寓被爆出问题，引起多租客以及公司员工的不满，一些租客维权都成问题；长租公寓出问题也不是第一次了，为什么长租公寓**有那么多爆雷事件？本文作者对此作出了分析以及思考，我们一起来看一下。
最近蛋壳暴雷了，社**反响很大，长租公寓出问题这事已经有两三年了；但是相信普通大众和我是一样的心理，“倒霉的永远是别人，自己这么谨慎，而且选的是大公司，不**有什么事的”。
其实很多事情看似离的很远，其实有的时候和你仅隔了一层窗户纸，一捅就破！事出反常必有妖，人若反常必有刀，言不由衷定有鬼。
前几天有朋友在群里问为什么大平台都**尽量拉长应付账款的付款周期，根本原因就是让手中有现金流，防止资金链断掉而带来的一系列后果。
本篇就以蛋壳为例聊聊我对其的简单理解。
大家都知道企业有三个报表非常重要，即资产负债表、利润表和现金流量表，简单回顾一下。
资产负债表反映的是一个时点的快照，它反应的是当时的企业的整体情况，有多少固定资产、流动资产，有多少应收账款、多少应付账款、有多少长期负债、有多少待分本利润等，这里有一个恒等式：资产=负债+所有者权益。
利润表反映的是一个时间段的企业经营状况，它从上到下就是一个漏斗型，最后企业净利润是经营层层筛选的漏斗的出口，收入去除成本、费用、税费等最后得出净利润，这里仍有一恒等式：利润=收入-成本（费用）。
现金流量表反映的是企业在一定**计期间和现金等价物流入和流出的报表，它是企业的血液，如果这个断了，那么企业势必**出问题，这个是某些长租公寓出事的关键。
这里要清楚，有利润并不代表公司有现金，有现金不代表有收入。
下图是蛋壳公寓的最新动态，利润是负的，每股现金流也是负的：
2020年第一季度财报中：资产（93.00亿）=负债（90.27亿）+所有者权益（2.73亿）。
营业毛利润（-1612.80万）、营业利润（-12.37亿，营业费用高达12.20亿），归属母公司股东的综合收益（-10.89亿）。
现金流的流入与流出有三部分，即投资、筹资与经营活动，在财报上可以看到，蛋壳的经营和投资主要靠的是不断的筹资活动来维持，自身造血功能比较弱。
风险，在蛋壳上市时应该就可以看出，如下图：
先看下租房的模式演变过程，以我了解过的可以分为以下几种：
1）这种方式非常安全，但是目前由于信任等问题，很难找到好的房主，房租一般是押一付三。
2）这个也非常常见，一般是某人租了一个大房子，因为某种原因将其中一间转租出去，注意这个二房东还是租住在这里的，房租一般是押一付一。
3）现在选择这种方式的非常多，房主省去了经常陪租户看房的麻烦，租户相信中介的诚信胜过于个人，房子合适后与房主直接签约，但要交给中介一部分费用（一般为1个月房租）；这个对于房主是没有任何损失的，租房要防止某些黑中介收取看房费等，较大的中介如链家、我爱我家等。
4）这种模式的风险就比较大了，中介赚取的是差价，它同时与房主和租户签订合同，租户和房主没有直接的联系，选择此种方式的极有可能受骗，这也是黑中介的首选套路。
5）正因为如此，长租公寓模式开始了，如自如、蛋壳、杭州鼎家等等，有很多长租公寓的公司可能是由原来的一些中介注册而演变的，它们将租房模式进行了创新。
公司与房主一般签3年以上的合同，然后进行装修改造（主要是进行房间隔离、卫生间改造、购买简洁的家具），然后通过平台进行招租，为了抢占房源，收的房子一般都比较高，这也催生了房租的上涨。
为了保证现金流，长租公寓一般不**一次付房租给房主，它们**确定一个空置期（一般为1个月），后续按月给房主房租；因为房子出租前总**有空置期，这个房主不**介意，而且高房租有很大的吸引力，如果长期出租后还**有装修、家具等。
同理，租户普遍**选择押1付1按月缴房租的方式，此时长租公寓又引入了一个银行贷，如下图：
这里租户共计签署了两个合同：租房合同、银行贷款合同，而且这个贷款合同是在无形的情况下签署的，在爆雷的事件中，很多租户并不知晓，当然签订银行贷款合同的前提是租户手里没有一年的房租（一般按1800元/月也要2万以上）。
有些租户手里有钱**一次付一年的房租，但这同样存在着风险“钱没了、房也没了”，因为房主并没有收到一年的房租。
按照上图看，长租公寓的资金池=A类租户房租+租户贷银行支付房租-每月房主房租-相关费用，这个应该是正向的，如果控制好相关费用，不**出现什么问题。
但长租公寓为了抢占市场房源，收的房子租金可能**高于租户的租金或略低，此时按一年期来算A类租户房租+租户贷银行支付房租-房主年房租>0，但去除装修费和日常管理费可能就**成为负数。
当然暂时不盈利也没有问题，当你拥有了市场的房源后，可以涨价、制定各种规则来弥补之前的损失（京东前些年一直不盈利，但有很多资本投资，这也是目前很多公司效仿的）。
如果一切都按照收房、租房，保持合理的空置率应该没有问题，但天算不如人算，疫情将问题爆露出来，从房主收来的房子空置率多了，资金回笼少了，上面公式中“A类租户房租+租户贷银行支付房租”明显缩少，导致资金池变小。
这时当持有资金不足以支付日常的运营成本、人员工资及短期负债等，那么企业就没有钱了，一切都要通过裁员、变卖资产、退租（返还房主）等方式自救；但根据墨菲定律，如果事情有变坏的可能，不管这种可能性有多小，它总**发生。
在长租公寓的事件中，租户和房主都是被收割的韭菜，租户的损失**稍大于房主，但现实的社**矛盾往往是一些弱势群体间的厮杀；在普通人的眼里，租户相对于房主就是弱势群体，当我干不过长租公寓的公司时，就和房主磕，同理，房主在长租公寓的公司没有讨到说法时，就**驱赶租户。
双方都是站在各自利益的角度上去思考问题，如果互相理解，联合起来去讨伐长租公司的同时将各自的损失降为最小（互相承担部分损失）或许为上策。
如何规避风险呢？
中介的出现按照供应链的**，并没有减少中间环节，而是增加了一个场景，这是由于个人诚信体系的问题；曾经有朋友在闲鱼上发布过招租信息，有咨询的用户，反复强调是不是房东直租，担心受骗。
其实验身份证、房本等原件，同时可以去居委**、物业查证都可以证实，方法很多，很多少嫌麻烦，而偏信中介公司，认为公司比个人更有保证。
天上没有掉馅饼的好事，羊毛出在羊身上，你以为你薅到羊毛了，其实买的永远没有卖的精。。
房主看中的是比市场高的房租、未来的装修和那点家具，以及省心；租户看中的是房租以及所谓的没有利息的租房贷，这些都是诱惑。
个体面对公司时，如果出现问题，个体的时间成本和耗费的精力永远是付出最多的，你面对的是一个团队，是孤军奋战。
租房押1付3，押1付1，通过中介要缴约1个月租金，租自如等**收固定的服务费等，如果**过这些大家普遍认知的条款，那么就可以果断放弃。
不要听信房管家或中介人员的解释，他（她）们是有业绩考核的，促成交易是目的，条款一定要仔细甄别。
大公司、上市公司一定安全吗？近年来P2P爆雷的公司很多，有很多都有大公司的背景，乐视的坍塌也是一瞬间的事，线下便利店、长租公寓随之而来。
有时如果不深入的去了解这些公司，我们看到的可能只是华丽的外表，不要一味的相信大公司，要看条款、看模式，说啥都没用，保护好自己的钱包才是最重要的；不要轻易的让现金流出，也不要随便的相信那些来的很容易的现金流入，打猎总是**抛一点诱饵的。
长租公寓是互联网经济发展中的租房市场的新兴业态，“高进低出”可以让一些企业迅速聚集房源、吸引客户，“长收短付”可以保证现金流，这是一种资金的“杠杆效应”；有些长租公寓利用这些资金做成金融产品，涉猎资本运作，目的是为了提高估值，为上市圈钱做准备。
模式都是些顶级聪明的人设计出来的，普通人终究是普通人，一旦出问题，就是被收割的韭菜。
本篇简单的罗列了下财务三张报表，接着从模式上去进行梳理，都是浅显的认识。
最后，感谢您的阅读！
倔强的大萝卜，公众号：倔强的大萝卜，人人都是产品经理专栏作家。较早的互联网电商行业从业者，有过多家电商公司的工作经验；撸过代码，10年以上的团队管理经验，目前的学习方向是供应链及业务构架等。
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