从需求分析的角度,去看待买房的问题


时间: 2021-08-03 09:21:05 人气: 7 评论: 0

本文尝试着用需求分析的角度去剖析“买房”这个大选择,enjoy~

我相信每个人都**遇到过这个问题:

“这东西挺贵的,我不知道它值不值,也挺想买,但怕浪费,该怎么办呢?”

都说我们是研究比较和选择的一群人,如果你深谙当中价格和需求的关系,也许你每次面对这种问题的时候,你**变得更加从容和自信,并且很少**买到不合适的东西。

这个周末去香港开了个户,吃了一顿美味的刺身大餐。在坐直通车的时候,总结了一些最近遇到的观点和思考,我尝试着用需求分析的角度去剖析“买房”这个大选择。

趁着这个机**,分享给大家:

需求并不是发明家的专利

首先,需求并不能被发明出来,不然我们的需求分析方法就是瞎扯,下面我说说为什么。

大约在三年前,我的一个同事曾和我讨论过一条很有意思的问题:需求到底能不能被创造出来?尽管她一直认为,需求就是被创造出来的,而且越厉害的人,创造需求的能力就越强,例如乔布斯。

我不知道她抱着这个观点驰骋在产品的设计市场里,**不**被其他人质疑。但直到现在,我还是保留我的意见:人类只是在不断发现新需求,需求是客观存在的,并不能被创造出来。

更多时候,需求是一种发现,而不是一种发明。

发现是既有存在的事实,它和其它事情都存在着联系,只是我们一开始不知道,对应的是观察、好奇心、同理心。而发明却是新事物,诞生伊始才尝试和其它事情产生联系,对应的却是创造力、做整合的能力。

但请注意,发明在尝试和其它事情建立联系的时候,这个过程有可能是不成功的。所以我们通常用好与坏来评论这个发明,基于市场竞争和淘汰是常态,好的发明才能被保存下来。而发现因为是既定存在的联系,不存在成功与否的概念,自然就没有好坏之分,更多时候,我们都是习惯用关系强弱来衡量它们之间的联系。

需求分析的意义,是找出需求与需求之间的联系,从而根据用户的实际情况细分出这个需求的使用场景,并做出合理的判断。

这种方法对与那些刚诞生不久的物体,是起不到分析作用的,毕竟他还没有任何联系。

房价还**不断上涨吗?怎么买?

我们尝试从需求的角度来分析这个问题,为了避免过多无谓的发散,暂定这里的房价是指一线城市,且外来人口增量为正值。

一个人每天有8个小时是睡眠时间,除了工作场所之外,居住场所便是一个正常人长久停留的地方。所以人**有居住的需求,就像上面所说,这是天然存在的,并不是在某天被牛人所发明。

既然是早已存在,这里面的关系肯定是千丝万缕,以用户的角度,从日常生活需求的使用场景中,由高频到低频罗列出来,并选出使用频次最高的前面几个作为关注对象:

  1. 居住需求;
  2. 工作需求;
  3. 饮食需求;
  4. 出行需求。

饮食需求虽然和其它三个需求联系度很高,但是对房价并没有直接影响,就算没有房子住,人也需要首先解决温饱问题。

而出行这个需求其实是附在居住和工作之上,出行距离大部分都是特指从家里到公司的通勤距离,毕竟现在没有几个人,买房是单纯为了周末逛街舒服,假期出国旅游更方便。

所以只剩下居住、工作两大需求,我们再来仔细分拆:

1. 居住需求

对于注重居住需求的人来说,他们一般都有稳定的收入来源,或收入高低可以通过自己的控制来调节,他们更关心居住的质量、设施便利程度和将来的投资价值。

这群人以中产、小康家庭居多,他们更多的关注点在一手房还是二手房,在一线城市里面,一手房早已成为稀有物品,随着住宅用地面积被不断利用,一手房只**水涨船高,越来愈贵。

而二手房虽然比一手房数量多,但放眼整个存量市场,还是属于稀有品,毕竟大部分还是以土著居民为主,对新入户一线城市和土著下一代的年轻人并不友好。只要这个城市的人口净流入增幅在增加,存量的房产就**不断被稀释,价格也越来越贵。

有人**说,一线城市的房价太贵,无论是一手还是二手都太贵,贵到没有人**买。如果大家都因为太贵不买,价格就**回落,然后等回落后再入手。

这似乎能说得通,又像是那么回事。但其实这个想法却忽略了一个本质问题:价格反映需求,无论现在的定价是高是低,它都反映着目前的市场需求。

高昂的价格能筛选出现阶段内,对居住需求高且资金充裕的用户,如果暂时没有这种用户,价格可能**稍微下降一点,但一旦触达了其余用户的心理预期价,买**立即成交,就跟股票里面的挂单卖出一样。

通常这些在价格处于价值曲线下方的房子都叫做:笋**,但很快价格曲线又**重回合理价值区间,这也就是笋**容易被秒杀的原因。

简单地说,你要保证自己是这堆居住需求较高的人里面资金最充裕的,而且信息不对称量少,才能吸收到这种下降波动的红利,否则这里面的降价和你没有半毛钱关系。

作为大部分看重居住需求的人来说,住得舒服最重要,基本上价格合适,交通区域过得去,各方面合适就可以买,且时间越早越好。

2. 工作需求

对于注重工作需求的人来说,通过工作场所的固定程度,我们也可以把他们分为两种:固定场所工作和无固定场所工作。

如果是创业者又或者是freelancer,就属于无固定场所工作,尤其是早期创业者,工作场地有较大可能不受地域因素的影响,而且早期的初创公司很少位于城市的核心地段。毕竟对每个创业者来说,做什么是不确定的,现在做这个以后是不是还做这个也是不确定的,从0到1几乎都是在摸索中成长。

人天然追求确定性的特质在这个时候就**被放大,大部分考虑了家庭因素的创业者,都是先安家,再置业,那么这又回到了第一种情况,也就是优先考虑居住需求。

再说,你大部分时间可能是在家工作,就算不在家,你也是找一个在家附近的办公室作为你的孵化基地,因为这个时候,最重要的是不断地尝试和调整业务方向,而不是在哪里创办你的企业。

而固定场所工作,也即是我们所说的打工,对工作场所和工作特定场景的依赖程度**更多,毕竟好的公司都集中在一线城市的核心区域,尤其是服务行业。

公司需要考虑吸收优秀人才,以及客户服务触达成本的问题,所以好的公司将**相继入驻一线城市的核心区域,这里有着最好的资源。但其实,城市核心区域的面积是有限的,而且商业用地的用地面积也是有限的,再加上政府早已对容积率等用地属性做出规定,所以这个区域能创造的就业人数也是有限的。

一般来说,用地性质是规划局在做城市规划的时候定下来的,后期没有重大问题不**随意更改。而城市在发展,业务在不断衍生,所谓办公商业用地的需求在不断上升。

政府总不能说为了保证城市核心区域商业办公的增量发展,而把民宅和教育等用地提前透支,更不可能把已建成的住宅群推掉重建。

为了适应商业用地需求的不断上升,政府只能另设城市核心区域,把旧核心区域不能容纳而溢出的好公司向新核心区域转移,这些地方通常还**被冠以“新城”、“新区”之类的名字。

政府为了快速扶持新核心区域发展,对企业进入的政策**有相对的利好性倾斜,交通区位等因素也**重点优先跟进。

  • 一些增长较快的企业,为了更好更低成本地扩容,它们往往**选择转移到新的核心区域,而一些老牌公司的新兴业务领域,也**因为政策倾斜选择到这边单独发展。
  • 一些已找到成熟业务方向、清晰商业模式的创业公司,也**期望搬进新的核心区域,尤其是一些注重门面工作的行业,如:金融公司和事务所等。

对于非创业者,如果你工作领域仍属于传统行业,以固有业务、行业品牌影响力为生的公司,你还是应该重点关注旧的核心区域,找到那些通往旧核心区域的交通干线,如:地铁线路、环城高速,沿着交通干线由近至远,量力而行地买。

在这个方向里面,离旧核心区域越近的房子,涨幅就越少了,**以稳定的价格趋势跟随市场的波动小部分上涨,毕竟旧核心区的量就这么多,达到上限之后就再也容纳不下了,这就制约了**区再往上的发展,也制约了需求,制约了价格。

而对于非创业者,从事工作属于新兴行业,以创新业务、技术迭代为生的公司,你就应该重点关注新核心区域,这才是你未来的主要战场,找到那些通往新核心区域的交通枢纽,如:地铁中转站、主干道路二级分支(毕竟完整的交通规划还没出来),沿着交通干线,能买近的尽量买近的。

在这个方向里,因为新核心区域还没真正发展起来,未来的发展不可估量,需求量暴增带来的就是价格的上涨,短期内看不见制约的条件。所以越近的房子,未来增幅就越大。

可能**有人问,未来的科技发展,办公室里还需要这么多的人么?还**有商业用地需求暴增的机**?

我是这么看的:中国走过了高速发展的三十年,社**正处于由大量制造业向大量服务业和高新科技行业转型的过程当中,我们正在向高收入群体国家看齐。

高新科技行业的兴起,意味着机器智能化普及程度**越来越高,而这些**优先应用在制造业上,解放的将**是制造业的从业人员,而城市核心区域里几乎不存在制造业企业。

当大部分制造业从业者被释放出来后,只能通过新一轮的培训和教育,相继流向服务行业和新兴行业,直至下一轮技术革命。而服务行业更是一种对资源有虹吸效应的行业,城市越繁荣,人气越旺的地方,服务行业进行得就越彻底。

所以一线城市核心区域里的商业需求量不但不**减少,反而**越来越多。

大城市效应

大城市的人口聚集,是一个全世界范围都存在的大趋势,像美国、日本等发达国家,全国GDP基本上80%都是由几个**级大城市所创造的。

无论在医疗、教育、娱乐还是社**周边服务,大城市能给予到的服务几乎都是其他小城市不可比拟的,这就意味着:往大城市里走,就是在往可能性更大的方向前进。

越来越多的人**涌到这些城市里生活,原本有限的居住空间就额外变得稀缺起来,房价怎么**不贵呢?

所以,既然这是不可逆的发展趋势和方向,更多时候我们更应该梳理我们自身的实际情况,顺应社**的发展,寻求最优的选择。

#专栏作家#

雅格布,微信公众号:雅格布(ID:jacoblab),人人都是产品经理专栏作家。策略型产品经理,擅长需求挖掘以及产品增长,重点关注金融、游戏和社区领域,并对此类产品从0到1有启发性的实战思考。

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题图来自Unsplash,基于CC0协议。

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