时间: 2021-08-03 09:21:05 人气: 7 评论: 0
本文尝试着用需求分析的角度去剖析“买房”这个大选择，enjoy~
我相信每个人都**遇到过这个问题：
“这东西挺贵的，我不知道它值不值，也挺想买，但怕浪费，该怎么办呢？”
都说我们是研究比较和选择的一群人，如果你深谙当中价格和需求的关系，也许你每次面对这种问题的时候，你**变得更加从容和自信，并且很少**买到不合适的东西。
这个周末去香港开了个户，吃了一顿美味的刺身大餐。在坐直通车的时候，总结了一些最近遇到的观点和思考，我尝试着用需求分析的角度去剖析“买房”这个大选择。
趁着这个机**，分享给大家：
首先，需求并不能被发明出来，不然我们的需求分析方法就是瞎扯，下面我说说为什么。
大约在三年前，我的一个同事曾和我讨论过一条很有意思的问题：需求到底能不能被创造出来？尽管她一直认为，需求就是被创造出来的，而且越厉害的人，创造需求的能力就越强，例如乔布斯。
我不知道她抱着这个观点驰骋在产品的设计市场里，**不**被其他人质疑。但直到现在，我还是保留我的意见：人类只是在不断发现新需求，需求是客观存在的，并不能被创造出来。
更多时候，需求是一种发现，而不是一种发明。
发现是既有存在的事实，它和其它事情都存在着联系，只是我们一开始不知道，对应的是观察、好奇心、同理心。而发明却是新事物，诞生伊始才尝试和其它事情产生联系，对应的却是创造力、做整合的能力。
但请注意，发明在尝试和其它事情建立联系的时候，这个过程有可能是不成功的。所以我们通常用好与坏来评论这个发明，基于市场竞争和淘汰是常态，好的发明才能被保存下来。而发现因为是既定存在的联系，不存在成功与否的概念，自然就没有好坏之分，更多时候，我们都是习惯用关系强弱来衡量它们之间的联系。
需求分析的意义，是找出需求与需求之间的联系，从而根据用户的实际情况细分出这个需求的使用场景，并做出合理的判断。
这种方法对与那些刚诞生不久的物体，是起不到分析作用的，毕竟他还没有任何联系。
我们尝试从需求的角度来分析这个问题，为了避免过多无谓的发散，暂定这里的房价是指一线城市，且外来人口增量为正值。
一个人每天有8个小时是睡眠时间，除了工作场所之外，居住场所便是一个正常人长久停留的地方。所以人**有居住的需求，就像上面所说，这是天然存在的，并不是在某天被牛人所发明。
既然是早已存在，这里面的关系肯定是千丝万缕，以用户的角度，从日常生活需求的使用场景中，由高频到低频罗列出来，并选出使用频次最高的前面几个作为关注对象：
饮食需求虽然和其它三个需求联系度很高，但是对房价并没有直接影响，就算没有房子住，人也需要首先解决温饱问题。
而出行这个需求其实是附在居住和工作之上，出行距离大部分都是特指从家里到公司的通勤距离，毕竟现在没有几个人，买房是单纯为了周末逛街舒服，假期出国旅游更方便。
所以只剩下居住、工作两大需求，我们再来仔细分拆：
对于注重居住需求的人来说，他们一般都有稳定的收入来源，或收入高低可以通过自己的控制来调节，他们更关心居住的质量、设施便利程度和将来的投资价值。
这群人以中产、小康家庭居多，他们更多的关注点在一手房还是二手房，在一线城市里面，一手房早已成为稀有物品，随着住宅用地面积被不断利用，一手房只**水涨船高，越来愈贵。
而二手房虽然比一手房数量多，但放眼整个存量市场，还是属于稀有品，毕竟大部分还是以土著居民为主，对新入户一线城市和土著下一代的年轻人并不友好。只要这个城市的人口净流入增幅在增加，存量的房产就**不断被稀释，价格也越来越贵。
有人**说，一线城市的房价太贵，无论是一手还是二手都太贵，贵到没有人**买。如果大家都因为太贵不买，价格就**回落，然后等回落后再入手。
这似乎能说得通，又像是那么回事。但其实这个想法却忽略了一个本质问题：价格反映需求，无论现在的定价是高是低，它都反映着目前的市场需求。
高昂的价格能筛选出现阶段内，对居住需求高且资金充裕的用户，如果暂时没有这种用户，价格可能**稍微下降一点，但一旦触达了其余用户的心理预期价，买**立即成交，就跟股票里面的挂单卖出一样。
通常这些在价格处于价值曲线下方的房子都叫做：笋**，但很快价格曲线又**重回合理价值区间，这也就是笋**容易被秒杀的原因。
简单地说，你要保证自己是这堆居住需求较高的人里面资金最充裕的，而且信息不对称量少，才能吸收到这种下降波动的红利，否则这里面的降价和你没有半毛钱关系。
作为大部分看重居住需求的人来说，住得舒服最重要，基本上价格合适，交通区域过得去，各方面合适就可以买，且时间越早越好。
对于注重工作需求的人来说，通过工作场所的固定程度，我们也可以把他们分为两种：固定场所工作和无固定场所工作。
如果是创业者又或者是freelancer，就属于无固定场所工作，尤其是早期创业者，工作场地有较大可能不受地域因素的影响，而且早期的初创公司很少位于城市的核心地段。毕竟对每个创业者来说，做什么是不确定的，现在做这个以后是不是还做这个也是不确定的，从0到1几乎都是在摸索中成长。
人天然追求确定性的特质在这个时候就**被放大，大部分考虑了家庭因素的创业者，都是先安家，再置业，那么这又回到了第一种情况，也就是优先考虑居住需求。
再说，你大部分时间可能是在家工作，就算不在家，你也是找一个在家附近的办公室作为你的孵化基地，因为这个时候，最重要的是不断地尝试和调整业务方向，而不是在哪里创办你的企业。
而固定场所工作，也即是我们所说的打工，对工作场所和工作特定场景的依赖程度**更多，毕竟好的公司都集中在一线城市的核心区域，尤其是服务行业。
公司需要考虑吸收优秀人才，以及客户服务触达成本的问题，所以好的公司将**相继入驻一线城市的核心区域，这里有着最好的资源。但其实，城市核心区域的面积是有限的，而且商业用地的用地面积也是有限的，再加上政府早已对容积率等用地属性做出规定，所以这个区域能创造的就业人数也是有限的。
一般来说，用地性质是规划局在做城市规划的时候定下来的，后期没有重大问题不**随意更改。而城市在发展，业务在不断衍生，所谓办公商业用地的需求在不断上升。
政府总不能说为了保证城市核心区域商业办公的增量发展，而把民宅和教育等用地提前透支，更不可能把已建成的住宅群推掉重建。
为了适应商业用地需求的不断上升，政府只能另设城市核心区域，把旧核心区域不能容纳而溢出的好公司向新核心区域转移，这些地方通常还**被冠以“新城”、“新区”之类的名字。
政府为了快速扶持新核心区域发展，对企业进入的政策**有相对的利好性倾斜，交通区位等因素也**重点优先跟进。
对于非创业者，如果你工作领域仍属于传统行业，以固有业务、行业品牌影响力为生的公司，你还是应该重点关注旧的核心区域，找到那些通往旧核心区域的交通干线，如：地铁线路、环城高速，沿着交通干线由近至远，量力而行地买。
在这个方向里面，离旧核心区域越近的房子，涨幅就越少了，**以稳定的价格趋势跟随市场的波动小部分上涨，毕竟旧核心区的量就这么多，达到上限之后就再也容纳不下了，这就制约了**区再往上的发展，也制约了需求，制约了价格。
而对于非创业者，从事工作属于新兴行业，以创新业务、技术迭代为生的公司，你就应该重点关注新核心区域，这才是你未来的主要战场，找到那些通往新核心区域的交通枢纽，如：地铁中转站、主干道路二级分支（毕竟完整的交通规划还没出来），沿着交通干线，能买近的尽量买近的。
在这个方向里，因为新核心区域还没真正发展起来，未来的发展不可估量，需求量暴增带来的就是价格的上涨，短期内看不见制约的条件。所以越近的房子，未来增幅就越大。
可能**有人问，未来的科技发展，办公室里还需要这么多的人么？还**有商业用地需求暴增的机**？
我是这么看的：中国走过了高速发展的三十年，社**正处于由大量制造业向大量服务业和高新科技行业转型的过程当中，我们正在向高收入群体国家看齐。
高新科技行业的兴起，意味着机器智能化普及程度**越来越高，而这些**优先应用在制造业上，解放的将**是制造业的从业人员，而城市核心区域里几乎不存在制造业企业。
当大部分制造业从业者被释放出来后，只能通过新一轮的培训和教育，相继流向服务行业和新兴行业，直至下一轮技术革命。而服务行业更是一种对资源有虹吸效应的行业，城市越繁荣，人气越旺的地方，服务行业进行得就越彻底。
所以一线城市核心区域里的商业需求量不但不**减少，反而**越来越多。
大城市的人口聚集，是一个全世界范围都存在的大趋势，像美国、日本等发达国家，全国GDP基本上80%都是由几个**级大城市所创造的。
无论在医疗、教育、娱乐还是社**周边服务，大城市能给予到的服务几乎都是其他小城市不可比拟的，这就意味着：往大城市里走，就是在往可能性更大的方向前进。
越来越多的人**涌到这些城市里生活，原本有限的居住空间就额外变得稀缺起来，房价怎么**不贵呢？
所以，既然这是不可逆的发展趋势和方向，更多时候我们更应该梳理我们自身的实际情况，顺应社**的发展，寻求最优的选择。
雅格布，微信公众号：雅格布（ID：jacoblab），人人都是产品经理专栏作家。策略型产品经理，擅长需求挖掘以及产品增长，重点关注金融、游戏和社区领域，并对此类产品从0到1有启发性的实战思考。
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