时间: 2021-08-03 09:35:58 人气: 9 评论: 0
本文作者将从客观的视角，发表自己对长租公寓的一些看法，一起来看看~enjoy
这段时间，所有的声音都在对长租公寓口诛笔伐，杭州鼎家破产的新闻，更加坐实了这些罪名。
在这风口浪尖上，我来说说对长租公寓的一些看法，姑且把长租公寓、租金贷、ABS三种模式单拎出来解析：
一种是集中式公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。这类公寓品牌有V+SPACE、魔方、YOU+、泊寓等。2016年以来，万科、龙湖、远洋等开发商的集体入局，让集中式公寓更加火热。
另一种是分散式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源， 经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。目前，这类公寓市场份额最大的是链家旗下自如，其他品牌有我爱我家旗下相寓、青客公寓、蛋壳等。（因为这个模式**牵扯到三方（房东、租客、中介），等下我主要分析在这个模式下进行分析）
长租公寓是未来租赁市场的发展方向，健康成长的话，能够达成一个三方共赢的局面，也是因此，敏锐的资本嗅到了这个充满金钱味道的商机，这条赛道上迅速聚集起了地产标杆、中介老大、连锁酒店龙头以及一众创业公司，自2016年起，就加速迈入了群雄逐鹿的战国时代。
而年初，自如A轮融资40亿，蛋壳B+轮融资7000万美金的事实，也一再地提醒我们，另一个新的市场已经拉开大幕，只等崛起。
长租公寓方利润=租客房租-房东房租-装修成本均摊-运营成本
其中，租客房租>房东房租
（1）薄利逼迫下的抢占房源大战
完全按照上述利润方式来看，长租公寓利润单薄，确实如相关企业所说利润率只有1~2%，薄利就必须多销，因此，大量抢占房源，就势在必行，只在通过大量的反复的商业行为，形成流畅并巨量的租房线条，才有可能在这个市场上有所收获。
（2）争取房租的定价权
长租企业想要获取更多的利润，除了多销，另一种可行的方式就是提升利润率，也就是在房东房租长约不变的情况下，提高房客的房租，但房租是一个公开市场，甚至可以说是一个完全竞争市场，长租企业在这个市场上只能被动接受房租价格，而没有定价权。只有这个市场进入寡头垄断或完全垄断市场时，价格才能为企业左右。
因此，多销和定价的两个需求，都**把长租企业往抢占更多房源的行为上推进，这也是去年到今年，抢房大战的根源所在。
（1）定义
租金贷，是消费分期的一种。初始形态是：租客租下房东的房产后，向资金提供方进行借贷，由资金提供方将租金交付于房东，之后再由租客向资金提供方分期支付资金和资金使用产生的利息。
2014年发起于成都的斑马王国，通过这种模式迅速发迹，一路把火点到了北京；后期各个小贷平台迅速跟上，出现了**分期、租了么、房司令等专门主打租金分期企业。
（2）形态
（3）各方利益点
（4）利润分析
（1）定义
随着长租公寓和消费金融的结合，出现了现在被痛批的第二种租金贷：即租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的资金提供方签订贷款合约，资金提供方将租金支付至长租公寓方，租客向该金融机构按月还清租房贷款。
例如，国内规模最大的长租公寓自如为租客提供的与京东金融合作的“自如白条“，租客首次付款需要交付押金+首期房租+服务费，之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费，费率为6.27%
（2）形态
（3）各方利益点
（4）利润分析
（5）解析
2016年，我爱我家旗下的相寓和房司令合作，头一次把租金贷引入了长租市场。自此，掀起了租金贷2.0阶段的开端。相寓和房司令的合作充满试探的味道，一年房租的贷款利率，仅设计在2点几个百分点，不可谓不慎重。这个试探初尝甜头，相寓通过此举，率先成为了长租公寓里面能够赚钱的唯一一家。这个试验的效应非常明显，之后，越来越多原来利润非常单薄的长租公寓开启了和租金贷合作的模式，以增加自己的盈利空间。
在2.0形态中，长租的暴雷隐患初现，中介方手上并没有房屋所有权，却从资金方获得了本应属于房东的长租资金沉淀，也就是产生了俗话所说的“资金池”。
租金贷并不可怕，可怕的是因为资本逐利性所带来的两类乱象：
第一，强制贷款付租金。
强制贷款付租金，是长租公寓被投诉的重要行为之一。加入租金贷这个新的变量之后，长租公寓从薄利行业摇身一变为金融杠杆行业，所以，尽量多的租客都加入现金贷，成为长租公寓强烈的诉求，因此也催生了“强制贷款付租金”的恶劣行径——
首先，是提高非贷款付租金的门槛，一般要求半年付或是年付，堵上租客自付房租的后路；
之后，再以各种优惠手段诱惑租客办理租金贷，让租客以每月多付一点点利息（一般是几十上百块）的代价，换取可以月付房租的贷款计划（也有某些长租公寓为了快速扩张资金池，选择自付利息）。
对于租客来说，“强制贷款付租金”的行为，起码有两项要打上差评：
第二，资金池无人监管。
资金池的构成，原来是房东剩余的房租，但由于有了期限差，长租公寓方就有了从资金池获得收益的可能性。
想通过资金池获益原本无可厚非。但是资金池在国内不合法，同时，长租公寓的资金池并没有任何监管介入，彻底成为了法外之地，无法奢求这类资金池能建立备付金制度。
这也是我吐槽过P2P的，如果把资金池的安危都置于企业家的良心上，那这个资金池里的资金到哪里去，就不好说了。
如果说长租公寓崩**，也就是崩在这个地方。如果长租公寓资金池爆仓，对于几方都**带来严重的利益侵害：
ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证**化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债**来募集资金的一种项目融资方式。
以“中信证**·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为小额贷款，自如1号以小额贷款的预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%，并由自如兜底。
如下是自如1号的交易结构图——
为了便于大家理解，我画了一张更简单易懂的图——
其中：租客户租>房东房租
不讲究的话，ABS模式可以看作是升级版的租金贷，只不过在上一个模式中，是引入了一个第三方来作资金提供并付出利息，而在ABS中，长租公寓通过发债得到大量资金，直接自己既做中介方，又做资金提供方，双枪齐发，提高利润。
同时，ABS虽然产生了募资，但相对上一个模式中的资金池来说，募资资金有专门的托管机构，也因为有了多方参与并在国家备案而产生了更强的监管，基本能够做到专款专用，很难产生爆仓问题。
由于每天都**收到现金还款，自如ABS的现金流稳定，而且贷款额度和底层资产池具有小额分散特点，加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出，违约率较低，所以评级为AAA+，至今从未出现过逾期。
当然，ABS的底层资产并非房产租赁合同的债权，而是小额贷款，也是说明目前只做长租利润微薄，不足以支撑5.39%的资本价格，说明在当前市场环境下，如果长租没有金融手段参与，目前并算不是暴利。
但是，1号发行5亿，2号两期共20亿的规模，也亟需自如在ABS项目中，不断的扩大底层资产规模。最终产生的结果与资本的驱动效果类似，都需要去市场上抢夺房源。
而且，在资管新规已经明确要“去通道”的前提下，自如这种操作前景也不容乐观。
最后想说一句，尽管长租公寓确有值得整改和修正的地方，但是长租公寓带来的暴雷和社**问题，从严重程度上是不****越P2P的，毕竟长租公寓倒塌暴雷，损失的是最多不过一年的房租，而P2P暴雷，却是毁了好多人的一生积蓄。量级不同，灾难亦不同。长租公寓，需要的是监管介入下的正规经营，而不是放大恐慌下的一棍子敲死。
以一张截图作为今天文章的结尾，这是鼎家暴雷后，两位群友的对话。个中滋味，大家可以自己体**。
作者：萌马，公众号：萌马有钱。知时节资产管理联合创始人、运营总监。原大众点评产品市场负责人。
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